各鎮人民政府，各街道辦事處，各有關區（園）管委會，區各有關部門，區各直屬單位：

現將《鹽城市大豐區農村村民住房建設管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

鹽城市大豐區人民政府

                                     2023年8月9日

（此件公開發布）

鹽城市大豐區農村村民住房建設管理辦法

第一條 為進一步規范農村村民住房建設行為，引導農村村民節約集約利用土地資源，改善農村人居環境，優化村莊風貌，建設宜居宜業和美鄉村，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省城鄉規劃條例》、《江蘇省土地管理條例》、《鹽城市城鄉規劃條例》、《省政府辦公廳關于加強農村住房建設管理服務的指導意見》（蘇政傳發〔2019〕104號）、《關于加強和規范農村宅基地審批與管理工作的通知》（蘇農經〔2020〕11號）、《關于加強和規范農村宅基地審批與管理工作的通知》（鹽委農辦〔2021〕5號）等相關法律、法規、規章和政策規定，結合本區實際制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本區行政區域內農村集體土地上農村村民使用宅基地原址翻建、改擴建、異址新建住房。

第三條 農村村民住房建設，應當遵循規劃先行、先批后建、一戶一宅、相對集中的原則。

第四條 區人民政府組織領導本行政區域內農村村民住房建設管理工作。

鎮人民政府根據法律、法規授權以及區人民政府有關部門的委托在本行政區域內負責農村村民住房建設管理工作，負責編制、報批村莊規劃；負責審批本轄區農村村民宅基地，負責農村住房建設管理、監督巡查，負責對農村村民住房建設未取得鄉村建設規劃許可證或未按照鄉村建設規劃許可證規定進行建設的行為進行查處；負責農村建房的審核、設計指導；負責農村建房四至驗線、高度及面積控制；負責農村房屋建設的安全和質量管理；牽頭負責農村房屋建設的驗收。

村民委員會協助和配合做好本行政村區域內農村村民住房建設管理和服務工作。

第五條 相關部門職責

區農業農村局：負責農村宅基地改革和管理工作；建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度；對建房戶及享受建房面積的家庭成員進行農村集體經濟組織成員資格認定進行指導；完善宅基地用地標準；指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，適時向自然資源部門通報農民建房新增建設用地需求；參與編制國土空間規劃和村莊規劃。

區自然資源和規劃局：負責編制村莊建設用地的年度計劃；負責指導村莊規劃編制；負責指導鎮充分利用村閑置存量建設用地；負責村莊建設用地審查及報批指導，涉及占用農用地的，指導鎮依法辦理農用地轉用審批手續；負責審核鄉村建設規劃許可證和建設工程規劃許可證；負責農村住房不動產登記。

區住房和城鄉建設局：負責編制農房設計方案圖集，免費提供農村村民選用；負責農房建設質量安全的技術指導和建筑工匠培訓；負責農房建設與美麗宜居鄉村、特色田園鄉村建設的統籌協調；組織開展農房建筑抗震新技術、新工藝、新材料的技術研究與推廣。

區財政局：支持鎮加大對集中居住區、規劃發展村莊點基礎設施建設、公共配套設施的投入，負責政府投資農村基礎設施、公共配套設施建設的資金使用指導和監督。

區行政審批局負責核發鄉村建設規劃許可證和建設工程規劃許可證。

區城市管理局（綜合行政執法局）、交通運輸局、水利局、應急管理局、審計局、生態環境局等部門應根據各自職能履行相關職責。

第六條 農村村民住房建設用地實行計劃管理。鎮應當優先安排農村村民住房建設用地計劃指標，保障村民住房建設用地需求。新建農村住房要優先利用規劃發展村莊內的空閑地、閑置宅基地和未利用地。

第七條 從嚴控制農村住房建筑體量，建筑層數一般不得超過三層；住房層高宜為3米-3.6米，不應超過 3.6米，凈高不宜低于 2.5 米；人均耕地不足一畝的村莊每戶宅基地不超過135平方米，人均耕地大于一畝的村莊每戶宅基地不超過200平方米。單戶住宅（平房）建筑面積原則上不大于180平方米，單戶住宅（樓房）建筑面積原則上不超過285平方米。

地面標高、檐口及屋脊標高由鎮根據實際情況確定，并應與毗鄰建筑相協調。在宅基地范圍內，若需要設立圍墻的，不得妨礙公共通道、管線等公共設施，不得影響相鄰房屋的通風和采光。

第八條 農房設計要遵循安全、經濟、實用、美觀的原則，滿足國家和省、市相關建筑設計規范和抗震設防要求。鼓勵在新址上建設農房的農村村民對地基地質情況進行必要的地質勘察驗證，確保農房建設的安全性。農村村民自建住房可選擇使用通用圖集，也可以委托具備相應資質的設計單位或有執業資格的個人（以下簡稱設計人）進行設計。

第九條農村村民申請建設住房，應當依法辦理宅基地批準手續；農村村民在鄉、村莊規劃區內農村集體土地上自建住房的，應當依法辦理鄉村建設規劃許可證；農村村民在城市、鎮規劃區內農村集體土地上自建住房的，應當依法辦理建設工程規劃許可證。

農村村民辦理上述手續后應當嚴格按照批準內容進行建設。

第十條符合下列條件的農村村民可以以戶為單位申請宅基地：

（一）宅基地申請符合農村村民一戶只能擁有一處宅基地規定的；

（二）符合國土空間規劃；

（三）符合本辦法第七條規定的宅基地面積標準；

（四）法律法規規章規定的其他條件。

第十一條規劃發展村莊內的農村村民可以申請原址翻建、改擴建、異址新建住房。

一般村莊內的農村村民，原則上不得在本村莊內申請新增宅基地建房，可到規劃發展村莊內申請異址新建住房。經鑒定為C、D級危房、經鎮認定為老舊房屋（2000年前（含）建設）有改善需求的農戶可以申請在宅基地范圍內原址翻建、改擴建住房。

搬遷撤并類村莊內的農村村民，原則上不得原址翻建、改擴建、新建住房，可到規劃發展村莊內申請異址新建住房。經鑒定為C、D級危房的農戶可以按照“ 原址、原面積”的原則申請翻建住房。

在鎮總體規劃確定的城鎮規劃范圍內的集體土地上村民住房經鑒定為C、D級且不能統一安置的，可以申請原址翻建住房。

第十二條凡符合條件的農村村民申請宅基地的，提交以下材料：

（一）《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》

（二）《農村宅基地使用承諾書》

（三）法律法規規章規定的其他材料。

申請鄉村建設規劃許可證及建設工程規劃許可證的，應提交以下材料：

（一）宅基地使用證明或者房屋權屬證明；

（二）建設工程設計方案；

（三）新建住宅相關圖件及房屋用地四至圖；

（四）國土部門書面意見；

（五）村民委員會意見；

（六）法律法規規章規定的其他材料。

第十三條村委會收到農戶申請表、提交村民代表會議討論通過后，將申請理由、擬用地理位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本村村務公開欄公示。公示期不少于10日，公示無異議或異議不成立的，由村委會開展材料初審。

第十四條村委會重點審查村集體經濟組織成員資格、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。初審通過的，由村委會在農戶申請表上簽署意見并填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》后，連同村民申請材料、村民會議討論記錄、公示照片，一并報送鎮人民政府。

第十五條鎮人民政府設立受理窗口統一接收農戶申請材料和其所在村提交的相關資料后，應當自收到村民申請建房相關材料之日起7個工作日內組織相關部門進行現場勘查，按照職責分工對申請事項進行聯合審查。農業農村部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村級審核公示等，并綜合各部門意見提出審批建議。

區自然資源和規劃局負責審查用地建房是否符合國土空間規劃（村莊規劃）、用途管制等要求；其中涉及占用農用地的，應在辦理農用地轉用審批手續后，出具規劃許可技術審查意見；使用原有宅基地進行農村村民住房建設的，在符合國土空間規劃（村莊規劃）及有關規定的情況下，出具規劃許可技術審查意見。

區行政審批局核發鄉村建設規劃許可證和建設工程規劃許可證。

涉及林業、水利、電力、公安、房屋建設等部門的要及時征求意見。

第十六條農村村民申請宅基地時有下列情形之一的，不予批準：

（一）不符合農村村民一戶只能擁有一處宅基地規定的；

（二）不符合宅基地規定面積標準的；

（三）不符合國土空間規劃的；

（四）占用永久基本農田或占用農用地未按規定辦理審批

手續的；

（五）出賣、出租、贈與住宅后再申請宅基地的；

（六）依法被收回土地使用權的；

（七）經批準易地建房，拒絕將原宅基地交還村集體的；

（八）法律法規規章規定的其他情形。

農村村民申請鄉村規劃建設許可或建設工程規劃許可，有下列情形之一的，不予批準：

（一）未按規定提交合法有效的申請材料的；

（二）不符合控制性詳細規劃和規劃條件的；

（三）占用農用地未按照規定辦理農用地轉用審批手續的。

第十七條 宅基地審批與建設規劃許可涉及申請人與相鄰權人之間重大利益關系的，應當按照《行政許可法》規定主動履行聽證程序，并根據聽證筆錄作出行政許可決定。

根據各部門聯審結果，由鎮人民政府對農民宅基地申請進行審批，10個工作日內出具《農村宅基地批準書》或作出不予許可決定；區行政審批局10個工作日內核發規劃許可證或作出不予許可決定。

第十八條鎮人民政府應當通過政務大廳公開農村村民住房建設的申請條件、申請資料目錄、申請受理機關、審批機關、審批權限、審批程序、審批時限以及農村村民住房建設年度用地計劃，并定期公布審批情況。

第十九條建房戶開工前應向鎮人民政府申請劃定宅基地用地范圍和建筑范圍。鎮人民政府應當在5個工作日內組織相關部門會同村民委員會到現場進行免費定位丈量放線。

第二十條建房戶應委托具有相應資質的建筑施工企業或具有相應技能的農村建筑工匠（以下簡稱施工方）施工，簽訂施工合同，明確質量安全責任、質量保修期限和雙方權利義務。建房戶可以委托具備相應資質的監理單位或者相應資格的監理人員（以下簡稱監理人）對住房建設進行監理。建房戶對農房質量安全負總責，承擔建設主體責任。農房設計、施工方、監理人、材料供應等單位或個人分別承擔相應的質量和安全責任。

第二十一條建房戶在辦理審批手續時，應與施工方同時向鎮農村住房建設管理機構遞交安全文明施工承諾書，確保在施工過程中不破壞已建成的周邊建（構）筑物和公共基礎設施，確保工地現場的建筑垃圾及時清運到指定地點，生活污水管道確保接入村莊污水管網。

第二十二條施工方必須遵守有關法律法規、施工操作規程和施工技術標準，鼓勵購買建筑施工意外傷害保險，應當使用合格的建筑材料和構件，嚴格按照施工圖紙施工，確保施工質量和安全。

第二十三條 鎮人民政府應當建立農村村民住房建設動態巡查制度，加強對農村村民住房建設過程中各環節的安全檢查，對發現的問題應及時告知建房戶并要求整改。

第二十四條 農戶建房完工后，鎮人民政府應當組織相關部門進行驗收，實地檢查農戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房，驗收合格后出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。

第二十五條農村村民在住房建設過程中，有違反《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《江蘇省城鄉規劃條例》、《江蘇省土地管理條例》等相關法律、法規的，依法追究相應法律責任。

第二十六條 在農村住房建設管理過程中，由于管理不善、監管不力，造成重大質量事故、重大群體性事件的，應依法追究相關責任人責任。

第二十七條 在農村住房建設管理工作中濫用職權或徇私舞弊，構成違紀的，由紀檢監察機關負責處理；涉嫌違法犯罪的，移交司法機關處理。

第二十八條本辦法由大豐區住房和城鄉建設局會同自然資源和規劃局、農業農村局負責解釋，本辦法自2023年9月10日起施行，本文件有效期5年。如與上級文件不一致，以上級文件為準。

附件：1.農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

2.農村宅基地使用承諾書

3.農村宅基地和建房（規劃許可）審批表

4.鄉村建設規劃許可證

5.建設工程規劃許可證

6.農村宅基地批準書

7.農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表

8.鹽城市大豐區農村宅基地和建房（規劃許可）審批流程

附件1

農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

附件2

農村宅基地使用承諾書

因（1、分戶新建住房  2、按照規劃遷址新建住房  3、原址改、擴、翻建住房  4、其他）需要，本人申請在鎮村（居）組使用宅基地建房，現鄭重承諾：

1、本人及家庭成員符合“一戶一宅”申請條件，申請材料真實有效；

2、宅基地和建房申請經批準后，我將嚴格按照批復位置和面積動工建設，在批準后    月內建成并使用；

3、新住房建設完成后，按照規定日內拆除舊房，并無償退出原有宅基地。

如有隱瞞或未履行承諾，本人愿承擔一切經濟和法律責任。

承諾人：    

年     月     日

附件3

農村宅基地和建房（規劃許可）審批表

附件4

附件5

附件6